ATFX港股：一季度住宅投資同比降超一成

ATFX港股：據統計局昨日公布的數據，一季度，住宅投資16585億元，下降10.5%；住宅施工面積474580萬平方米，下降11.7%；住宅新開工面積12534萬平方米，下降28.7%；住宅竣工面積11148萬平方米，下降21.9%。無論是施工面積、開工面積還是竣工面積，都出現深幅下滑，最大降幅接近三成，意味著房地產開發市場的收縮期尚未結束。商品房價格方面，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.5個百分點；一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.3%，降幅比上月擴大1.0個百分點。對于房地產市場來說，不僅開發層面遇阻，銷售價格也不再堅挺。

▲ATFX圖

新建商品房銷售和待售方面，一季度，新建商品房當中的住宅銷售面積下降23.4%；住宅銷售額下降30.7%。庫存方面，3月末，商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%，其中，住宅待售面積增長23.9%。一方面是開發和銷售情況低迷，另一方面是住宅待售面積猛增，一降一增之間，住宅地產市場的過剩局面顯而易見。

不斷收縮的行業周期和產能過剩的局面，雖然充滿風險，但也有不易察覺的機遇。行業周期具有循環更替的特征，收縮期的末尾就是擴張期的開始。那么，內房股是否已經跌出價值？

▲ATFX圖

上圖為港股市場內房股板塊的周線走勢圖。自該指數編制以來，內房股指數累計跌幅達到81.44%，處于“腰斬之后再腰斬”的狀態，超跌特征顯著。經過長時間的下跌，板塊內“便宜個股”非常多，即便是前十大龍頭個股，市價也都低于25港元。市盈率方面，最大值是北辰實業的13.91，最小值是大唐集團的1.04倍，負市盈率的個股有36只，占總股數的61%。不考慮行業前景，僅從市盈率估值的角度看，內房股當中大量的個股都已經跌出了價值。如果將行業前景納入考慮，內房股板塊的跌勢恐將延續，且中短期內都不會結束。

政策面是扭轉市場預期和行業前景的關鍵因素。住宅市場進入下行周期，主要是因為房價過高而不是因為需求不足。只要價格回落至合適水平，就能夠盤活市場的新增和改善的購房需求。然而，目前的政策態度偏嚴，低于備案價銷售新建商品住宅可能會被警告或罰款。對于已經購房的業主來說，也不希望看到開發商調降售價，加劇了地產開發商的心理負擔。這就導致“以價換量”的方案雖然有利于行業發展，但無法落地執行。當然，從反面考慮問題的話，一旦政策面對于住宅價格的管控松動，內房股“跌出價值”的預期可能將迎來兌現期。

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