政策利好中的曙光乍現(xiàn)，地產(chǎn)基金或出現(xiàn)反轉信號？！

前陣子，上海樓市新政相信大家都有耳聞了。內容主要三條：

1 、上海人外環(huán)外不限套數(shù)，外環(huán)內限購2套。非上海人社保滿一年不限套數(shù)，滿3年外環(huán)內限購1套。

2 、貸款不再區(qū)分首套房和二套房。

3 、非滬籍的購買第一套住房免征房產(chǎn)稅，二套及以上的還是給予人均60平方米的免稅面積扣除。

早在8月的時候北京購房政策就進行過一次松綁。無獨有偶，繼北京、上海之后，深圳終于坐不住了。

羅湖、龍華、龍崗、寶安（不含新安街道）、光明、坪山這六個區(qū)，對深戶及有1年社保的購房者，徹底取消限購；即便是無社保的非戶籍人口，也可以購買兩套。鹽田、大鵬更是徹底取消限購。也就是說，深圳僅保留了福田、南山、寶安新安街道為核心限購區(qū)。

地產(chǎn)是否已經(jīng)到了“否極泰來”之時？

如此密集的樓市松綁政策，而且都發(fā)生在一線城市。是否意味著地產(chǎn)政策即將變天，那地產(chǎn)板塊是否會迎來利好？

其實我們可以觀察到一個現(xiàn)象，在一輪市場大行情中，往往是普漲而非“獨漲”。即便回溯2014-2015年創(chuàng)業(yè)板那波歷史性牛市，期間也出現(xiàn)過傳統(tǒng)行業(yè)中相對底部板塊的階段性快速拉升。從市場整體向上的趨勢邏輯來看，處于低位的板塊普遍存在補漲需求。

那毫無疑問地產(chǎn)板塊目前是低估值的，從數(shù)據(jù)上看，和地產(chǎn)相關的指數(shù)估值（PE-TTM）基本都為負，負PE反映行業(yè)整體凈利潤虧損，但分位值低位表明估值已過度反映悲觀預期，具備修復潛力，也說明目前地產(chǎn)板塊可能存在嚴重低估的現(xiàn)象。

多數(shù)地產(chǎn)指數(shù)估值為負（圖中為中證內地地產(chǎn)主題指數(shù)）

除了直接政策調整，資金環(huán)境的改善也為市場回暖添力。央行報告顯示，5月實施的一攬子政策已釋放長期流動性約1萬億元（含降準0.5個百分點），政策利率下調0.1個百分點，個人住房貸款利率也被引導至3.06%的歷史低位，為購房者和房企創(chuàng)造了寬松的資金條件。

另一大看點是保險資金的潛在入場。目前保險資金運用余額已突破36萬億元，其“長線長投”的特點與房地產(chǎn)項目匹配度高，未來或通過直接、間接方式參與商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等項目，為行業(yè)提供穩(wěn)定資金支持，助力平穩(wěn)度過調整期。可以說當前地產(chǎn)板塊正在享受政策和流動性的雙重加持。

地產(chǎn)ETF曙光乍現(xiàn)

那是不是投資者可以買相關ETF呢？持有體驗又會如何？我們還是拿數(shù)據(jù)說話。細數(shù)當下主流的地產(chǎn)ETF產(chǎn)品，可以看到主要分為兩個陣營——純地產(chǎn)和金融地產(chǎn)。

如果是持有金融地產(chǎn)相關ETF體驗感非但不差，而且還有點意外的小驚喜。比如廣發(fā)中證全指金融地產(chǎn)ETF（159940.SZ）這支產(chǎn)品，由于有銀行板塊的加持，近一年收益達到了40%以上，對比一些熱門賽道也不遑多讓，收益率更是超過了滬深300等主流寬基指數(shù)。

那純地產(chǎn)基金是否體驗感很差呢？其實也并不是，拿市場最大的南方中證全指房地產(chǎn)ETF（512200）為例，其近一年收益也超過了31%，9月8日這天單日吸金更是達到5.3億元，市場活躍度似乎已經(jīng)起來了。

主流地產(chǎn)ETF走勢對比

而從資金結構分析，多數(shù)地產(chǎn)ETF的機構投資者占比均超過個人投資者，前面提到的廣發(fā)中證全指金融地產(chǎn)ETF（159940.SZ）機構占比更是超9成，而機構資金顯然是更加“專業(yè)”的。當前政策層面已明確釋放托底信號，專項債收儲、限購松綁等舉措正在加速落地，這為市場注入了短期信心，并可能推動板塊在“金九銀十”等傳統(tǒng)窗口期出現(xiàn)波動性上漲。

主流地產(chǎn)ETF資金情況

從宏觀經(jīng)濟視角出發(fā)，作為三駕馬車之一的“投資”是必不可少的。由此可見地產(chǎn)仍是中國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。盡管當前面臨較大壓力，但政策支撐地產(chǎn)的方向未變，推動地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的目標也未調整。即便不期待整個行業(yè)立馬進入復蘇周期，其 “從 ICU 里走出來” 的階段性彈性，仍具備關注價值。

市場波動中，“舒服”的投資往往藏在被低估的分歧里。地產(chǎn)板塊既有政策持續(xù)托底的支撐，又有估值修復的空間，對于踏空后想穩(wěn)健補倉的投資者來說，或許正是當下最值得靜下心來布局的方向。當然，投資沒有絕對答案，結合自身風險承受能力理性決策，才能真正讓持倉“舒服”起來。