騰籠換鳥，頭部房企集體在打一場(chǎng)“庫存攻堅(jiān)戰(zhàn)”

“全集團(tuán)開展了為期三年的存量資產(chǎn)盤活專項(xiàng)行動(dòng)?！?/p>

“時(shí)間是我們的敵人，要把低能級(jí)市場(chǎng)存貨的處置銷售，放在非常重要的位置?！?/p>

在今年房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上，各家地產(chǎn)老板談市場(chǎng)、談投資，但更重要的表態(tài)是，要加大對(duì)存貨的消化力度，方式不限于老盤新做、協(xié)商政府回收、調(diào)整規(guī)劃助力盤活等。

去庫存，為何成為當(dāng)下房企的集體動(dòng)作？業(yè)內(nèi)表示，目前房企手中最棘手的，是那些前幾年沒賣掉的“老庫存”，因拿地成本較高，項(xiàng)目定價(jià)很難跑贏新推盤，加上新規(guī)項(xiàng)目加速供應(yīng)、吸引力大，房企的舊存貨不再是“萬金油”，反而容易加劇資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)。

從中報(bào)數(shù)據(jù)看，除了中國金茂、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國海外發(fā)展等頭部央企，因積極拿地存貨有所回升，其余大部分房企存貨數(shù)據(jù)維持下行趨勢(shì)，消化“歷史包袱”仍是首要任務(wù)。

房企存貨持續(xù)下滑

存貨，作為房企的一項(xiàng)重要流動(dòng)資產(chǎn)，是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的地基。但近年來，因房?jī)r(jià)下行等原因，房企存貨面臨去化、結(jié)轉(zhuǎn)、減值等諸多不確定性，反而加劇了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，典型房企自2021年至今，累計(jì)確認(rèn)了存貨跌價(jià)損失5581億，2021年至2023年每年確認(rèn)規(guī)模大概在1300億左右，到2024年存貨跌價(jià)損失進(jìn)一步大幅增加26%。

因存貨計(jì)提減值而侵蝕利潤(rùn)，是當(dāng)下房企大規(guī)模虧損、難盈利的重要原因之一。因此，加快處理這些存量資源，成為當(dāng)下房企的集體課題。

記者統(tǒng)計(jì)A股房企存貨數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2022年至今，絕大多數(shù)房企的存貨賬面價(jià)值大幅下降，如果僅對(duì)比今年中期和年初的數(shù)據(jù)，房企存貨賬面價(jià)值也多為下降狀態(tài)。

以保利發(fā)展為例，WIND數(shù)據(jù)顯示，從2022年到2025年中期，該公司存貨分別為8778億元、8695億元、7985億元、7611億元；同期，綠地控股的存貨數(shù)據(jù)分別為6832億元、5678億元、5025億元、4751億元；萬科A的存貨分別為9070億元、7016億元、5190億元、4625億元。

上述三家頭部房企的存貨均為逐年下降趨勢(shì)。民營(yíng)房企典型代表中，濱江集團(tuán)同期的存貨數(shù)據(jù)分別為1844億元、1726億元、1485億元、1351億元，同樣為逐期下降的狀態(tài)。

頭部房企中，招商蛇口、華發(fā)股份等存貨則有起伏波動(dòng)。今年中期，招商蛇口存貨規(guī)模3829億元，較2024年末的3691億元有所增加，不過較2022年的4115億元仍有下降；華發(fā)股份今年中期存貨2309億元，較2022年同樣下降，不過2023年曾短暫升至2750億元。

國金證券在研報(bào)中表示，從房企存貨變化趨勢(shì)看，中國金茂、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國海外發(fā)展等央企存貨有所回升，反映央企率先企穩(wěn)、開拓新產(chǎn)品；而其他重點(diǎn)房企總存貨維持下滑趨勢(shì)，多數(shù)房企仍然處于去庫存的階段，將重心放在原有未售出的庫存出清。

克而瑞曾對(duì)2024年房企存貨做過統(tǒng)計(jì)，顯示50家典型上市公司的存貨賬面價(jià)值總計(jì)7.98萬億元，較2023年末大幅下降15%，自2022年以來，已經(jīng)連續(xù)三年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

從不同企業(yè)看，TOP51～100房企降幅最大，TOP10房企降幅最小，主要由于頭部房企投資、開工、去化相對(duì)穩(wěn)健，存貨變動(dòng)相對(duì)較小。此外，央國企存貨總量降幅相對(duì)較小，而民營(yíng)房企和混合所有制房企存貨規(guī)模降幅較大，主要受市場(chǎng)下行、投資收縮和資產(chǎn)處置加速的影響。

集體攻堅(jiān)老項(xiàng)目

雖然當(dāng)前房企存貨呈下滑趨勢(shì)，但從絕對(duì)數(shù)值看仍然不小。更重要的是，房企存貨中有擬建開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、已建好的產(chǎn)品等不同構(gòu)成，越是時(shí)間長(zhǎng)的老項(xiàng)目越難去化。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2025年4月末，110城中的商品房庫存中，超半數(shù)來自2020～2023年的供應(yīng)，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有庫存的比重分別為12%、14%、12%和16%，10年以上即2015年及之前的老舊庫存累計(jì)占比約19%。

明源地產(chǎn)研究院表示，這部分庫存目前面臨著三個(gè)難題：2019～2021年拿地的項(xiàng)目地價(jià)高，項(xiàng)目定價(jià)很難跑贏；這幾年是房企集中出險(xiǎn)年，購房者對(duì)這類房企信心偏低；自2024年底以來，新規(guī)項(xiàng)目供應(yīng)加速，更受購房者青睞，老庫存去化困難。

從房企在業(yè)績(jī)會(huì)的表態(tài)也可見，當(dāng)前去化壓力較大的，多是前幾年拿的老項(xiàng)目，而2025年以來新拿的項(xiàng)目，受規(guī)劃和產(chǎn)品等因素影響，不僅去化較好，更能帶動(dòng)盈利空間回升。

因此，今年以來，頭部房企的一個(gè)集體動(dòng)作和策略是，集中在市場(chǎng)好的核心拿地，尤其是得房率高、規(guī)劃較優(yōu)的新規(guī)產(chǎn)品，通過優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、商品房庫存刷新，逐步改善企業(yè)業(yè)績(jī)。

以中國金茂為例，該集團(tuán)當(dāng)前的戰(zhàn)略是：優(yōu)化增量、盤活存量，并制定了明確的盤活策略。一是，在開發(fā)邏輯成立、市場(chǎng)有支撐的地方，積極和政府協(xié)商更好的規(guī)劃條件；二是老盤新筑，重新激活一些地塊的價(jià)值；三是抓住窗口期，積極出售大宗資產(chǎn)。

“對(duì)于這些存貨質(zhì)量不高的項(xiàng)目，時(shí)間是我們的敵人。要把對(duì)低能級(jí)市場(chǎng)的存貨、甚至已做出來產(chǎn)品的處置銷售，放在公司更重要的位置?！惫芾韺颖硎?，2025年是奮進(jìn)計(jì)劃的第一年，全年要處置35%左右的存量資源，爭(zhēng)取用2025～2027三年時(shí)間完成煥新。

今年的“拿地大戶”綠城中國也表示，要推動(dòng)2021年及以前的庫存去化，重點(diǎn)從三個(gè)維度發(fā)力：首先是盤活管理資源，充分挖潛、統(tǒng)籌調(diào)配；二是老盤新做，從營(yíng)銷主動(dòng)的銷售推廣、服務(wù)煥新，向產(chǎn)品與展示優(yōu)化調(diào)改尋求突破；三是加大人員激勵(lì)，同時(shí)加大對(duì)管理層的考核。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，綠城中國完成舊庫存去化金額約190億元。截至6月末，綠城中國仍有近1400億元的2021年及以前庫存貨值，占總貨值的50%，管理層預(yù)計(jì)3～5年才能完成去化。

龍頭房企保利發(fā)展同樣稱，將具備調(diào)規(guī)、轉(zhuǎn)性、換地、退地可能的地塊都納入盤活范圍，逐個(gè)制定推進(jìn)計(jì)劃、組織專門團(tuán)隊(duì)推進(jìn)。過去4年，已累計(jì)完成存量去化1.35萬億元。今年上半年，該公司1451.71億元的簽約金額中，有35%來自2021年及以前獲取的存量項(xiàng)目。

另一頭部企業(yè)中國建筑表示，集團(tuán)組織開展了為期三年的存量資產(chǎn)盤活專項(xiàng)行動(dòng)，今年上半年取得階段性的成果，累計(jì)盤活各類存量資產(chǎn)914億。下一步，將持續(xù)深化存量資產(chǎn)的盤活工作，努力實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的價(jià)值最大化，也為公司的高質(zhì)量發(fā)展拓展新的發(fā)展空間。

從全國商品房庫存情況看，在各地出臺(tái)政策、企業(yè)加大去化的合力下，7月末全國商品房待售面積76486萬平方米，比6月末減少462萬平方米，已連續(xù)五個(gè)月減少。不過，相較于2024年末的75327萬平方米，當(dāng)下樓市及企業(yè)的去庫存進(jìn)程仍需繼續(xù)發(fā)力。