聯(lián)合中海、招商拿下439.5億全國總價(jià)“地王” 中旅投資什么來頭？

近期，中海、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資四家開發(fā)商聯(lián)合摘得一副位于上海徐匯區(qū)的巨無霸地塊，創(chuàng)下“全國總價(jià)地王”紀(jì)錄。

9月5日晚間，界面新聞獲悉，由中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯(lián)合組成的開發(fā)主體，通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所正式完成對徐匯東安城市更新項(xiàng)目的股權(quán)交易，獲得地塊的開發(fā)權(quán)。

該項(xiàng)目由徐匯區(qū)C030301單元127b-24、125-31兩幅地塊組成，總出讓金額高達(dá)439.5億元，一舉刷新全國涉宅用地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

一位業(yè)內(nèi)知情人士告訴界面新聞，這兩宗地塊，一幅或?qū)⒂芍泻５禺a(chǎn)操盤，一幅則由招商蛇口來操盤。

根據(jù)中海地產(chǎn)當(dāng)日公告，此次股權(quán)交易總價(jià)為154.78億元，對應(yīng)上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司和上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司兩家公司90%的股權(quán)。交易之前，上海城更與徐匯城投分別持有兩家公司各自50%的股權(quán)。

具體出資結(jié)構(gòu)為：中海地產(chǎn)出資81.53億元獲得125-31地塊50.5%權(quán)益和127b-24地塊30.5%權(quán)益；招商蛇口出資65.52億元獲得125-31地塊35%權(quán)益和127b-24地塊55%權(quán)益；中旅投資出資7.74億元獲得兩個(gè)地塊各4.5%權(quán)益；徐匯城投繼續(xù)持有兩個(gè)項(xiàng)目公司各10%股權(quán)。

實(shí)際上，中海地產(chǎn)、招商蛇口此次斥資拿地，在市場預(yù)期之內(nèi)。作為深耕上海多年的頭部房企，這兩家開發(fā)商在該區(qū)域均有布局項(xiàng)目，此次加碼徐匯東安地塊，既是對自身既有區(qū)域布局的深化與補(bǔ)位，也是基于對核心城市核心地段價(jià)值的長期看好，屬于順勢而為的戰(zhàn)略延續(xù)。

至于徐匯城投的參與，更是符合地方國企的功能定位與責(zé)任擔(dān)當(dāng)。作為徐匯本土的國有資本平臺(tái)，徐匯城投本就肩負(fù)著服務(wù)區(qū)域城市更新、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級與民生改善的使命。

唯一比較意外的是中旅投資，此次入局上海徐匯東安城市更新項(xiàng)目，打破了行業(yè)對其近期發(fā)展路徑的常規(guī)預(yù)判。

畢竟，就東安項(xiàng)目而言，在中海、招商蛇口這類“頭部玩家”面前，無論是資金實(shí)力還是操盤能力，中旅投資都不占優(yōu)勢。這種輕量級的投資參與方式，在中旅投資過往合作案例中也并不常見。

一名房地產(chǎn)從業(yè)人士向界面新聞表示，“中旅投資這兩年拿了十幾塊地了，可能就是單純有錢。”

房地產(chǎn)新“攪局者”

房地產(chǎn)深度調(diào)整持續(xù)，不少房企收縮求穩(wěn)，但中旅投資逆勢而上，成為行業(yè)新的“攪局者”。

從入局房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間來看，中旅投資算不上絕對的新面孔，但其真正以“房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)”的身份在市場嶄露頭角、形成規(guī)模化影響力，正是在近兩年。

據(jù)界面新聞了解，中旅（海南）投資發(fā)展有限公司（下稱“中旅投資”）成立于2011年，是中國旅游集團(tuán)八大重點(diǎn)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一，也是國務(wù)院國資委確認(rèn)的以“房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營”為主業(yè)的16家中央企業(yè)之一的所屬企業(yè)，由國資委旗下中國旅游集團(tuán)有限公司100%持股。

2023年開始，中旅投資猛攻房地產(chǎn)行業(yè)。一邊招兵買馬，一邊攻城略地。

據(jù)界面新聞此前報(bào)道，2023年開始，中旅投資開始招賢納士，擴(kuò)充自己的高管人才儲(chǔ)備。自2023年至今，已有不少地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人加入中旅投資。

最引人關(guān)注的是原龍湖副總裁胡若翔的加盟。2023年8月，胡若翔加入中旅投資擔(dān)任總經(jīng)理，其在龍湖任職期間積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其行業(yè)口碑與專業(yè)能力得到市場認(rèn)可。

據(jù)界面新聞了解，胡若翔于2015加入龍湖，最初擔(dān)任廈門龍湖總經(jīng)理，帶領(lǐng)龍湖廈門公司在2017年成了當(dāng)年廈門房地產(chǎn)銷售金額TOP1。到2017年年底，胡若翔被調(diào)任為龍湖集團(tuán)副總裁，分管集團(tuán)營銷、客研和品牌。當(dāng)年11月，他還出任了深圳公司總經(jīng)理。

胡若翔任職中旅投資之后，緊接著不少龍湖系高管加入了這家行業(yè)新貴。

比如前龍湖深港公司總經(jīng)理孫保鋒，擔(dān)任中旅投資任廣州公司總經(jīng)理。據(jù)了解，孫保鋒出生于1979年，畢業(yè)于南京工業(yè)大學(xué)，在龍湖任職長達(dá)9年，多年以來在龍湖集團(tuán)擔(dān)任城市總經(jīng)理職位。

還有李輝，最早任職于龍湖地產(chǎn)，隨后擔(dān)任碧桂園北京區(qū)域總、中駿集團(tuán)助理總裁兼北京區(qū)域總裁等職務(wù)，也于2023年加入中旅投資，擔(dān)任中旅投資副總經(jīng)理兼華東公司總經(jīng)理。

一名接近中旅投資的人士向界面新聞表示，公司組織架構(gòu)照舊，胡若翔擔(dān)任中旅投資總經(jīng)理，沈陽任職中旅投資華東區(qū)域總經(jīng)理。

“龍湖幫”職業(yè)經(jīng)理人的加入，為中旅投資的逆勢擴(kuò)張?jiān)黾恿瞬簧俚讱狻?/p>

自2023年下半年開始，中旅投資在土拍市場也開始嶄露頭角，瞄準(zhǔn)一、二線城市，發(fā)動(dòng)進(jìn)攻。

當(dāng)年10月，中旅投資聯(lián)合招商蛇口拿下了上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)拓展大型居住社區(qū)42-01地塊，總價(jià)約27.74億元。同期，中旅投資又以總價(jià)10.12億元競得成都成華區(qū)二仙橋二八板塊地，溢價(jià)率14.79%。

到2024年，中旅投資加大投資力度，相繼在海南三亞、寧夏中衛(wèi)、上海、四川成都、四川涼山、北京等城市共計(jì)拿下10余幅地塊。2025年，中旅投資繼續(xù)豪賭地產(chǎn)，在成都、上海等地斥資拿地。

于是，兩年時(shí)間下來，中旅投資不僅夯實(shí)了土地儲(chǔ)備、拓寬了業(yè)務(wù)版圖，在行業(yè)排名中也實(shí)現(xiàn)跨越式攀升，從此前相對靠后的潛力選手快速成長為房地產(chǎn)深度調(diào)整期里備受關(guān)注的 “黑馬房企”。

界面新聞查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2020年-2023年，中旅投資的銷售排名為129位、109位、144位，均排在行業(yè)的一百名之外。但截至2025年8月，中旅投資以30億元的拿地金額位列行業(yè)第35名，以111億元的銷售金額位列行業(yè)第50名。

現(xiàn)在，中旅投資在中國旅游集團(tuán)的分量正通過收入數(shù)據(jù)直觀地呈現(xiàn)出來。中國旅游集團(tuán)旗下業(yè)務(wù)板塊包括中旅免稅、中旅投資、中旅旅行、中旅國際、中旅金融、中旅酒店、中旅資本和其他旅游業(yè)務(wù)。此前中旅投資的營收規(guī)模在整個(gè)集團(tuán)中占比相對較小，但近兩年勢頭正盛，比重開始增大。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，中旅投資在中國旅游集團(tuán)中的收入占比從2023年中期的0.76%到2025年中期的15.23%。今年上半年，中旅投資錄得收入63.94億元，不僅收入僅次于中旅免稅（281.51億元）的集團(tuán)第二大業(yè)務(wù)板塊，也是目前中國旅游集團(tuán)收入增幅最大的業(yè)務(wù)板塊，同比上漲26.04%。

入局全國總價(jià)“地王”

如今，再聯(lián)合中海、招商入局全國總價(jià)“地王”項(xiàng)目，中旅投資想要躋身行業(yè)主流陣營的野心凸顯。

而且，在本次全國總價(jià)“地王”項(xiàng)目中，中旅投資以7.74億元獲得4.5%權(quán)益，即便是輕量級參與，也堅(jiān)決要入局。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，中旅投資定位城市地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商，從其地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展布局與節(jié)奏來看，其瞄準(zhǔn)城市更新業(yè)務(wù)，其戰(zhàn)略目標(biāo)之一是緊跟房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量階段后，城市更新業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

宋紅衛(wèi)向界面新聞分析，其二是城市更新并非簡單地拆了重建，也不是單純發(fā)展住宅，更主要是從城市高質(zhì)量發(fā)展的角度，重構(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能，其優(yōu)勢在于“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)：涵蓋休閑度假、文化演藝和特色商業(yè)領(lǐng)域，這有利于發(fā)揮城市更新中文旅和特色商業(yè)的優(yōu)勢。

而且，在城市更新中，除了住宅外，文旅和商業(yè)占據(jù)更高比重，中旅投資在上海與其他地產(chǎn)合作也是承擔(dān)這塊業(yè)務(wù)。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也告訴界面新聞，中旅投資隸屬于中國旅游集團(tuán)，在文旅商業(yè)運(yùn)營方面具備獨(dú)特資源，該地塊有商業(yè)，或許中旅投資要在此做特色商業(yè)。

至于中旅投資為何近兩年大步伐邁向地產(chǎn)行業(yè)，盧文曦向界面新聞表示，“應(yīng)該是尋找新機(jī)會(huì)，現(xiàn)在央企競爭壓力也大，很多企業(yè)寧愿做代建代工。現(xiàn)在進(jìn)入做點(diǎn)嘗試，看看有沒有新出路。就如圍城，有人想出，有人想進(jìn)。”

當(dāng)然，對于中旅投資而言，全國總價(jià)“地王”項(xiàng)目的誘惑力也很大。

這兩宗地塊均位于徐匯區(qū)核心位置。其中徐匯區(qū)C030301單元127b-24地塊為純住宅用地，總價(jià)98.18億元，成交樓面價(jià)12.413萬元/平方米，規(guī)劃建筑面積7.9萬平方米，定位高端居住社區(qū)。

而C030301單元125-31地塊為大規(guī)模商住綜合用地，總價(jià)341.35億元，成交樓面價(jià)為75013元/平方米，其規(guī)劃建筑面積約45.5萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、研發(fā)及公建配套，其中住宅部分約27.3萬平方米。

從住宅開發(fā)角度來說，近兩年東安新村項(xiàng)目周邊的豪宅幾乎是開盤即罄。比如今年3月開盤的能建·西岸譽(yù)，與127b-24地塊僅一條內(nèi)環(huán)高架相隔，均價(jià)14.3萬元/平方米，312套房源開盤當(dāng)日售罄，收金47.68億元。

還有同位于該地塊周邊的綠城潮鳴東方，均價(jià)達(dá)19.5萬元/平方米，今年5月推出120套房源，開盤“日光”，錄得銷售額69.88億元。

不僅如此，東安項(xiàng)目與以310.5億元成交的2020年全國“地王”——“西岸金融城”項(xiàng)目僅一路之隔。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這兩大“地王”項(xiàng)目將共同構(gòu)筑起徐匯濱江開發(fā)的核心龍頭，二者業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源互通，將在徐匯濱江形成總規(guī)模超230萬平方米的城市開發(fā)集群。

因此，面對如此重量級項(xiàng)目，中旅投資也希望能通過參與該項(xiàng)目，擴(kuò)大自己在行業(yè)內(nèi)的影響力，實(shí)現(xiàn)“一戰(zhàn)成名”。

畢竟較之2024年，2025年的中旅投資采取的是更穩(wěn)健、更精準(zhǔn)的投資策略，錨定國家級戰(zhàn)略城市群與一線及高潛力核心城市，比如成都、上海。今年，中旅投資還把總部遷至三亞，成為唯一將總部遷址三亞、以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央房企。

房地產(chǎn)已進(jìn)入“好房子”時(shí)代，中旅投資雖憑借一系列戰(zhàn)略布局在市場中爭得了一席之地，但真正的考驗(yàn)還在后面，項(xiàng)目能否獲得市場熱銷，交房環(huán)節(jié)能否順利過關(guān)，都將成為真正考驗(yàn)其實(shí)力的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。